Witaj! Rejestracja

Budowa krok po kroku


SPIS TRESCI
1.Poradnik
2. Ustawy
3. Formularze
4. Adresy


PORADNIK – BUDOWA KROK PO KROKU

1. 1. WSTĘP.

Zamierzeniem twórców Poradnika jest pomoc osobom, które planują samodzielnie wybudować własny dom jednorodzinny na posiadanej lub nabytej przez siebie działce, w przebrnięciu przez żmudny i czasochłonny proces inwestycyjny.
Poradnik zawiera chronologicznie ułożony opis czynności formalno-prawnych, niezbędnych do rozpoczęcia, prowadzenia i finalizacji inwestycji budowlanej. W założeniu twórców stanowić ma swego rodzaju instruktaż, jak przygotować się do zakupu gruntu, uzyskać niezbędne informacje dotyczące planów zagospodarowania przestrzennego, przygotować się do rozpoczęcia inwestycji, stworzyć prawidłowy projekt umożliwiający wystąpienie o pozwolenie na budowę, uzyskać pozwolenie na budowę domu, znaleźć odpowiedniego wykonawcę robót, zgodnie z przepisami rozpocząć i prowadzić budowę, uzyskując niezbędne pozwolenia i decyzje, aż po zakończenie budowy i odbiór domu.
Inne cele, stawiane sobie przez twórców Poradnika, to przekazanie praktycznych porad i informacji, dotyczących trybu załatwiania licznych formalności w trakcie poszczególnych etapów procesu inwestycyjnego; zapoznanie z obowiązującymi formularzami, które są konieczne do wypełnienia i złożenia we właściwych instytucjach przed rozpoczęciem budowy, w trakcie jej trwania i po zakończeniu; oraz przekazanie aktualnych, ujednoliconych tekstów ustaw i podstawowych przepisów związanych z przygotowaniem do realizacji inwestycji i prowadzeniem budowy domu.
Jednocześnie informujemy, że w Poradniku nie zamieściliśmy informacji o architektonicznych i technicznych aspektach budowy domu. Tworząc Poradnik skupiliśmy się na formalno-prawnych i organizacyjnych aspektach procesu inwestycyjnego.
Poradnik sporządzony został zgodnie z aktualnym na dzień 31 lipca 2003 r. stanem prawnym i przepisami związanymi z budownictwem, po znacznych zmianach w Prawie Budowlanym, które weszły w życie dnia 11 lipca 2003 r.

2. 2. KUPUJEMY DZIAŁKĘ BUDOWLANĄ.

Podejmując decyzję o budowie własnego domu jednorodzinnego, musimy pamiętać o podstawowej zasadzie, panującej w polskim prawie, że właściciel gruntu jest zawsze właścicielem wszystkiego, co się na jego gruncie znajduje, a więc także wzniesionych na nim budynków i budowli.
Z zasady tej wynika m.in. to, że jeżeli zawrzemy z deweloperem umowę o wybudowanie domu na działce, stanowiącej jego własność i w trakcie budowy deweloper zbankrutuje, to dom, którego własność, razem z działką, nie została jeszcze przeniesiona na nas aktem notarialnym, przechodzi w ręce syndyka. My stajemy się jedynie wierzycielem upadłej firmy i możemy występować o zwrot wpłaconych na budowę pieniędzy, jeżeli syndyk dysponować będzie jakimikolwiek środkami po spłaceniu wierzycieli mających pierwszeństwo w zaspokajaniu swoich należności, takich jak Urząd Skarbowy, ZUS czy banki.
W związku z tym, niezależnie, czy będziemy budować dom samodzielnie, zatrudniając odpowiednią firmę, czy dom będzie budował dla nas deweloper, bardzo ważne jest, aby przed rozpoczęciem inwestycji zostać właścicielem gruntu, na którym rozpoczniemy inwestycję.
Wyjątkiem od powyższej zasady jest budowa domu na działce oddanej w użytkowanie wieczyste, gdy grunt stanowi własność gminy lub Skarbu Państwa, a wzniesiony budynek jest własnością użytkownika. Zachowanie własności wybudowanego budynku, do czasu wygaśnięcia umowy użytkowania wieczystego, gwarantują użytkownikowi zapisy Art. 235 §1 i 2 kodeksu cywilnego. Dopiero po ewentualnym wygaśnięciu umowy użytkowania wieczystego, jeżeli nie zostanie ona przedłużona, budynek zostanie przejęty przez właściciela gruntu, a dotychczasowemu użytkownikowi zostanie wypłacona jego wartość rynkowa, ustalona przez rzeczoznawcę majątkowego (§ 34 Rozporządzenia Rady Ministrów z 27 listopada 2002 r. w sprawie szczególnych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego – Dz. Ust. nr 230 poz. 1924).
Zanim podejmiemy ostateczną decyzję o zakupie działki warto upewnić się, że będziemy mogli wybudować na niej dom naszych marzeń. Poniżej znajdziecie Państwo porady, jakie informacje należy uzyskać i gdzie je zdobyć, przed podjęciem ostatecznej decyzji o nabyciu działki.

a. a. Wybór działki.

Wybierając działkę, na której chcemy wybudować dom, kierujemy się przede wszystkim jej położeniem, okolicą, powierzchnią, ceną, a także jej otoczeniem, dostępem do infrastruktury (dróg, sieci elektrycznej, wodociągu, kanalizacji, gazu), zagospodarowaniem samej działki i najbliższego otoczenia oraz wieloma innymi, indywidualnymi czynnikami, zależnymi od naszych potrzeb oraz możliwości finansowych. Taka ilość różnorakich czynników, mogących wpłynąć na nasz wybór, powinna skłaniać nas do rozważnego podejmowania decyzji, zwłaszcza, że konsekwencje niewłaściwego wyboru będziemy odczuwać zapewne przez wiele następnych lat.
W przypadku działek pod zabudowę, oprócz łącznej powierzchni, bardzo istotne są wymiary działki i jej kształt, limitujący, zwłaszcza przy niewielkich rozmiarach, możliwość zabudowy domem odpowiednim dla naszych potrzeb. Szerokość działki musi być taka, żeby możliwe było wybudowanie na niej domu z pozostawieniem odstępu od jej granic, zgodnego z przepisami ujętymi w Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r.
w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 75, poz. 690). Zgodnie z § 12. ust. 3 Rozporządzenia, odległości te nie mogą być mniejsze, niż 4 m, w przypadku ściany z oknami i 3 m, w przypadku ściany bez okien. Możliwe jest bliższe usytuowanie ściany bez okien wznoszonego budynku w stosunku do granicy działki, lecz nie bliżej niż w odległości 1,5 m, jeżeli na sąsiedniej działce istnieje już budynek postawiony bliżej granicy niż 3 m, przy zachowaniu minimalnej odległości między budynkami nie mniejszej, niż 3 m. Poza tym, w każdym przypadku, przy określaniu odległości od granicy działki i między budynkami na sąsiednich działkach konieczne jest spełnienie dodatkowych warunków, opisanych w § 12, 13, 60 i 271 Rozporządzenia, dotyczących naturalnego oświetlenia, nasłonecznienia i ochrony przeciwpożarowej budynków.
Budowa budynków ze ścianami przylegającymi do granicy działki możliwa jest praktycznie jedynie, dla domów jednorodzinnych W przypadku zabudowy bliźniaczej lub szeregowej możliwość taka wynika z uzyskanej decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (tzw. WZiZT), pozwolenia na budowę i zawsze wymaga uzgodnienia takiego rozwiązania z właścicielem sąsiedniej działki.
Z powyższych zasad wynika, że minimalna szerokość działki, umożliwiająca prawidłowe usytuowanie wznoszonego budynku, wynosi co najmniej
16-20 m.
Trudno jest podać uniwersalne zasady, obowiązujące przy wyborze działki pod budowę własnego domu. Należy zawsze kierować się własnymi potrzebami i przewidywaniami. Dotyczy to wielkości planowanego budynku, jego powierzchni, wysokości, możliwości lub braku możliwości wykonania podpiwniczenia (związane to jest z istniejącym poziomem wód gruntowych). Musimy również sprecyzować nasze wymagania dotyczące działki; jej powierzchni, usytuowania i przeznaczenia. Musimy określić jak zamierzamy ją wykorzystywać w przyszłości - czy dla potrzeb rekreacji, upraw warzyw, owoców czy kwiatów lub innych celów.
Ważnym czynnikiem koniecznym do sprawdzenia, jest dostęp do sieci uzbrojenia terenu. Należy sprawdzić przede wszystkim istnienie w pobliżu
i odległość od sieci elektrycznej oraz możliwość podłączenia do niej planowanego budynku. Trudno wyobrazić sobie obecnie mieszkanie w domu bez energii elektrycznej, a duża odległość od sieci energetycznej powoduje wysoki koszt wykonania podłączenia. Odnośnie innych sieci, to najistotniejsza jest możliwość podłączenia się do wodociągu, gdyż nie wszędzie możliwe jest łatwe zaopatrzenie w wodę przy pomocy studni, lub jakość wody gruntowej jest nieodpowiednia. Możliwość podłączenia budynku do kanalizacji obniża koszt budowy domu, gdyż nie trzeba budować kosztownego szczelnego szamba lub indywidualnej przydomowej oczyszczalni ścieków. Możliwość podłączenia do sieci gazowej pozwala na obniżenie kosztów eksploatacji domu. Przy obecnych cenach gazu i energii elektrycznej, ogrzewanie gazowe i korzystanie z kuchni gazowej jest najbardziej ekonomiczne.
Z drugiej strony, jeżeli odległość od sieci uzbrojenia terenu do działki jest znaczna, związany z tym wysoki koszt budowy przyłączy może zniwelować korzyści ekonomiczne przy korzystaniu z poszczególnych mediów.
Warto jest też przemyśleć usytuowanie działki względem stron świata oraz dojazd do posesji. Najkorzystniejsze jest usytuowanie ulicy przy północnej lub wschodniej granicy działki, co daje możliwość najkorzystniejszego rozplanowania zagospodarowania działki i rozkładu pomieszczeń w budynku. Taras i ogród usytuować można wtedy od południa lub zachodu, dzięki czemu oddzielony będzie od ulicy domem. Natomiast w domu kuchnię i wejście można zlokalizować od ulicy, z widokiem na wjazd i furtkę wejściową. Przy innej orientacji działki ogród i taras znajdować się musi od strony ulicy lub być zacieniony przez dom, jeżeli będzie usytuowany za nim.
Ważne jest też ukształtowanie terenu. Najkorzystniejsze są działki płaskie, które są najłatwiejsze i najtańsze w zagospodarowaniu. Działki położone na stoku lub o dużych różnicach wysokości terenu w jej obrębie, wymagają większych nakładów finansowych i sprawiają trudności przy projektowaniu domu wydłużając czas jego budowy. Można jednak na nich wybudować niejednokrotnie bardzo efektowne budynki z ciekawym i niebanalnie zagospodarowanym otoczeniem.
Dobrze jest też się upewnić, czy na interesującej nas działce nie było w przeszłości zlokalizowanych, a obecnie zasypanych glinianek, wyrobisk piasku lub żwiru albo śmietnisk. Fakt taki wykryty w trakcie inwestycji może poważnie podnieść koszt wykonania fundamentów pod budynek, albo,
w skrajnym wypadku, będzie wymagał wymiany lub wzmocnienia gruntu pod fundamentami, dla umożliwienia wybudowania domu. W takim przypadku na pewno konieczne będzie wykonanie ekspertyzy geotechnicznej, określającej warunki posadowienia fundamentów budynku.
Ważne jest też sprawdzenie, jak wygląda otoczenie działki, czy nie ma w sąsiedztwie uciążliwych zakładów przemysłowych i warsztatów oraz czy nie istnieją plany budowy takich obiektów. Możemy również sprawdzić jakie są połączenia komunikacyjne przechodzące w pobliżu, jaki jest stan dróg dojazdowych, jak wygląda sieć pobliskich obiektów handlowych, szkół, przedszkoli, żłobków itp., czy nie występują uciążliwości związane
z zanieczyszczeniem powietrza lub wody albo z hałasem komunikacyjnym. O te sprawy warto spytać przyszłych sąsiadów.
Przy wyborze działki może okazać się, że interesujący nas grunt jest oddany w użytkowanie wieczyste, potocznie zwane dzierżawą wieczystą. Użytkowanie wieczyste polega na oddaniu prawa do dysponowania nieruchomością, stanowiącą własność Skarbu Państwa, gminy lub innych jednostek samorządu terytorialnego, na okres co najmniej 40 lat, a zazwyczaj na okres 99 lat, użytkownikowi, który w zamian wnosi jednorazową opłatę w wysokości 15 25% ceny nieruchomości, a następnie przez okres trwania użytkowania opłaty roczne w wysokości, w przypadku budownictwa jednorodzinnego, 1% wartości gruntu.
Użytkowanie wieczyste jest ograniczonym prawem rzeczowym zbywalnym i jest wpisywane do księgi wieczystej nieruchomości.
Użytkownik wieczysty jest właścicielem budynków znajdujących się na użytkowanej działce gruntu tylko w czasie trwania użytkowania, zgodnie z Art. 235 §1 i 2 kodeksu cywilnego. Po jego wygaśnięciu własność budynków przechodzi na rzecz właściciela gruntu, a dotychczasowemu użytkownikowi zostaje wypłacona jego wartość rynkowa, ustalona przez rzeczoznawcę majątkowego na dzień wygaśnięcia użytkowania, zgodnie z § 34 Rozporządzenia Rady Ministrów z 27 listopada 2002 r. w sprawie szczególnych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego.
Jeżeli zamierzamy kupić niezabudowaną działkę, a właściwie prawo wieczystego użytkowania, od jej dotychczasowego użytkownika wieczystego, to musimy wiedzieć o tym, że gmina lub Skarb Państwa, będący właścicielem działki, ma prawo pierwokupu takiej nieruchomości za cenę wpisaną w akcie notarialnym. W takim wypadku notariusz spisuje umowę warunkową, stanowiącą, że wejdzie ona w życie, jeżeli odpowiednio gmina lub Skarb Państwa nie skorzysta z prawa pierwokupu, na co ma czas 2 miesiące od podpisania aktu. Gminy rzadko korzystają z prawa pierwokupu działek
w użytkowaniu wieczystym, ale trzeba mieć na uwadze fakt, że ujęcie w akcie notarialnym zbyt niskiej ceny nieruchomości, może skłonić gminę do jej kupna.
Ponieważ nabywca prawa wieczystego użytkowania niezabudowanej działki musi rozpocząć na niej budowę w ciągu 2 lat, pod rygorem unieważnienia umowy nabycia, rzadko spotyka się w obrocie niezabudowane działki oddane w wieczyste użytkowanie.
Możemy też starać się nabyć prawo wieczystego użytkowania działki bezpośrednio od gminy lub Skarbu Państwa na przetargach organizowanych bezpośrednio przez gminę lub Agencję Nieruchomości Rolnych. W przypadku wygrania przetargu, za nabycie wieczystego użytkowania wpłacamy jednorazową opłatę w wysokości 15 25% ceny wynegocjowanej w czasie przetargu, a następnie przez okres trwania użytkowania odpowiednie opłaty roczne. Wieczyste użytkowanie ustanawiane jest na okres od 40 do 99 lat, który pozostaje nie zmieniony w przypadku zmiany użytkownika
w czasie jego trwania, więc każdy nowy użytkownik nabywa tylko prawo do niewykorzystanego dotychczas okresu użytkowania. Użytkowanie wieczyste można przedłużyć na następny okres na wniosek dotychczasowego użytkownika złożony w czasie ostatnich pięciu lat jego trwania.
W art. 15 obowiązującej od 16 lipca 2003 r. Ustawiy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz. U. Nr 64, poz. 592) ustawodawca wprowadził nieodpłatne przekształcenie z mocy prawa użytkowania wieczystego we własność, dla osób fizycznych, będących w dniu 26 maja 1990 r. oraz w dniu wejścia w życie ustawy użytkownikami wieczystymi lub współużytkownikami wieczystymi nieruchomości zabudowanych na cele mieszkaniowe lub stanowiących nieruchomości rolne, oraz dla osób fizycznych będących ich następcami prawnymi. Ponieważ jednak zapisy te spotkały się z powszechną krytyką przedstawicieli gmin, słusznie uważających, że w ten sposób gminy zostały nieodpłatnie pozbawione dużej części swojego majątku, przypuszczać należy, że zostaną złożone do Trybunału Konstytucyjnego pozwy w tej sprawie. Po rozpatrzeniu przez Trybunał zapewne powyższe zapisy zostaną z ustawy usunięte, przywracając dotychczasowe zasady odpłatnego przekształcania wieczystego użytkowania we własność dla powyższych użytkowników, poza ziemiami odzyskanymi, gdzie bezpłatne przekazanie wieczystym użytkownikom użytkowanych w dniu 26 maja 1990 r. działek zostało wprowadzone Ustawą z dnia 26 lipca 2001 r. o nabywaniu przez użytkowników wieczystych prawa własności nieruchomości (Dz. U. Nr 113, poz. 1209 z późn. zmianami).
Oprócz powyższej grupy użytkowników, każdy z użytkowników wieczystych ma prawo wystąpienia z wnioskiem wykupienia na własność użytkowanego przez siebie gruntu za cenę określoną zgodnie z zapisami § 30 Rozporządzenia Rady Ministrów z 27 listopada 2002 r. w sprawie szczególnych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego.
Kolejny, ważny i wymagający omówienia problem, to sprawa ewentualnego kupna gruntu rolnego z założeniem wykorzystania go pod budowę domu. Grunty rolne są znacznie tańsze od budowlanych, ale takie rozwiązanie, w efekcie, może okazać się nieopłacalne. Po pierwsze, musimy mieć pewność, że przekształcenie gruntu rolnego w budowlany, w przypadku konkretnej działki, którą jesteśmy zainteresowani, jest w ogóle możliwe. Taką pewność daje nam jedynie ustalenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego przeznaczenia interesującego nas gruntu i sprawdzenia czy teren przewidziany jest pod zabudowę mieszkaniową lub rekreacyjną.
Jeżeli takich ustaleń nie ma w istniejącym, uchwalonym przez Radę Gminy planie, to, aby uzyskać pozwolenie na budowę domu na takim terenie, należy doprowadzić do zmiany jego przeznaczenia w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, co wiąże się z uchwaleniem zmiany przez Radę Gminy. Trzeba wziąć pod uwagę, że wedle procedury istnieje możliwość oprotestowania jej uchwały przez inne osoby i instytucje, co wielokrotnie jest żmudną, czasochłonną i przeciągającą się procedurą urzędową. Dodatkowo, w przypadku istnienia na interesującym nas terenie gleb o dobrej klasie, często przekształcenie gruntu jest praktycznie niewykonalne.
Jeżeli już uda się doprowadzić do zmiany planu, lub, gdy w miejscowym planie przewidziano przeznaczenie interesującego nas terenu pod budownictwo, to następnym etapem jest uzyskanie decyzji o wyłączeniu danego obszaru z produkcji rolnej, czyli tzw. „odrolnienie”. Zależnie od klasy gleby wymaga to zgody Ministra Rolnictwa i Gospodarki Żywnościowej lub wojewody, na podstawie wniosku wójta (burmistrza lub prezydenta miasta). W przypadku terenów leśnych obowiązuje podobna procedura, lecz zgodę wydaje Minister Ochrony Środowiska lub wojewoda.
Jeżeli uzyskamy odpowiednie zgody, to pozostaje jeszcze wnieść jednorazową opłatę za wyłączenie gruntów z produkcji rolnej lub leśnej, wahającą się zależnie od klasy gruntu rolnego. Jest to opłata w wysokości równowartości od 150 do 750 ton żyta za 1 hektar, a dla lasów w wysokości równowartości od 250 do 2000 m3 drewna za 1 hektar, zależnie od typu siedliskowego lasu oraz dodatkowo dla działek leśnych opłaty za przedwczesny wyrąb drzew, zależnej od wieku, stanu drzewostanu i stopnia zadrzewienia. Następnie, przez 10 lat należy uiszczać roczne opłaty
w wysokości 1/10 opłaty jednorazowej.
Od powyższych opłat zwolnione są jedynie grunty rolne klasy IV, V i VI, wytworzone z gleb pochodzenia mineralnego, chyba, że gmina obejmie ochroną także takie grunty dla klas IV i V. Opłaty nie dotyczą też wyłączenia gruntów z produkcji rolniczej lub leśnej na cele budownictwa mieszkaniowego, przy powierzchniach:
1) 1) do 0,05 ha w przypadku budynku jednorodzinnego,
2) 2) do 0,02 ha, na każdy lokal mieszkalny, w przypadku budynku wielorodzinnego.
Szczegóły, dotyczące powyższych procedur i opłat, reguluje Ustawa z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (Dz. U. nr 16 poz. 78
z późniejszymi zmianami).
Dodatkowym czynnikiem obniżającym opłacalność kupna gruntów rolnych na cele budownictwa mieszkaniowego, to konieczność poniesienia większych nakładów na uzbrojenie nabytej działki. Wynika to z braku takiej infrastruktury na terenach rolnych.
Odrębnym zagadnieniem jest zakup gospodarstwa rolnego o powierzchni ponad 1 ha z istniejącą zabudową siedliskową lub w celu wykorzystania możliwości wybudowania budynku mieszkalnego jako siedliska.
Dotychczas takie rozwiązanie cieszyło się popularnością, z powodu braku ograniczeń w nabywaniu ziemi rolnej przez nierolników, braku konieczności wyłączania takiego gruntu z produkcji rolnej, nawet, gdy się jej nie uprawia i przy niskich cenach gruntów rolnych. Za takie gospodarstwo z siedliskiem płaci się też podatek rolny, a nie dużo wyższy podatek od nieruchomości.
Obecnie weszła w życie Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz. U. Nr 64, poz. 592), której założeniem jest, w myśl założeń ustawodawców, poprawa struktury obszarowej gospodarstw rolnych, przeciwdziałanie nadmiernej koncentracji nieruchomości rolnych oraz powierzenie prowadzenia działalności rolniczej osobom o odpowiednich kwalifikacjach.
Ostatni z celów ma być osiągnięty przez wprowadzenie wymogu posiadania przez nabywcę gruntu rolnego wykształcenia co najmniej zasadniczego rolniczego, lub dowolnego średniego bądź wyższego, albo minimum pięcioletniej praktyki rolnej oraz przez zarezerwowanie prawa pierwokupu realizowanego przez nowo powstałą Agencję Nieruchomości Rolnych gruntu rolnego na rzecz Skarbu Państwa, w przypadku obrotu gruntami rolnymi.
Agencja nie może realizować prawa pierwokupu jedynie, gdy nabywca będzie powiększał rodzinne gospodarstwo i spełni warunki przewidziane
w ustawie (nie powiększy obszaru swojego gospodarstwa powyżej 300 hektarów i spełni warunki wynikające z definicji rolnika indywidualnego), oraz gdy grunt rolny będzie nabywał jego dotychczasowy dzierżawca.
We wszystkich innych przypadkach urzędnicy Agencji mają decydować, czy umowa przeniesienia własności nieruchomości rolnej jest korzystna
z punktu widzenia kształtowania ustroju rolnego, czy też nie. W przypadku stwierdzenia, że taka umowa nie przynosi korzyści dla ustroju rolnego, Agencja może skorzystać z prawa pierwokupu, w terminie 30 dni od daty otrzymania stosownych informacji o transakcji i nabywcy, kupując nieruchomość będącą przedmiotem transakcji za cenę z umowy. W przypadku, gdy cena umowna przekracza rażąco poziom cen rynkowych przy takich transakcjach, Agencja może się zwrócić do sądu o ustalenie ceny nieruchomości, w terminie 14 dni od złożenia oświadczenia o skorzystaniu
z pierwokupu.
Zawiadomienie Agencji o transakcji, w wypadku, kiedy Agencja może skorzystać z prawa pierwokupu, jest obowiązkowe i niedopełnienie tego obowiązku skutkuje nieważnością zawartej umowy.
Aby Agencja nie mogła skorzystać z prawa pierwokupu, muszą zostać zgromadzone dokumenty stwierdzające wypełnienie wymogów ustawowych, więc oświadczenia nabywcy, że osobiście prowadzi gospodarstwo rolne, poświadczonego przez wójta (burmistrza, prezydenta miasta), dokumentów potwierdzających odpowiednie wykształcenie lub oświadczenia, potwierdzonego przez wójta (burmistrza, prezydenta miasta) o posiadaniu co najmniej pięcioletniej praktyki rolnej oraz potwierdzenie o zameldowaniu na pobyt stały w gminie, w której znajduje się nabywana nieruchomość. Poza tym konieczne jest złożenie oświadczenia, podającego łączną powierzchnię i miejsce położenia nieruchomości rolnych, których nabywca jest właścicielem lub dzierżawcą.
Na podstawie tych dokumentów Agencja ocenia transakcję i jej urzędnicy decydują, czy można do niej dopuścić, czy należy skorzystać z prawa pierwokupu. Skorzystanie z prawa pierwokupu nie jest obligatoryjne, a od decyzji urzędników nie ma trybu odwoławczego.
Ponieważ Ustawa dopiero weszła w życie, więc trudno jest ocenić jej wpływ na transakcje zawierane na rynku nieruchomości rolnych. Nie wiadomo jeszcze, jaka wykształci się praktyka wśród urzędników Agencji, w sprawie interesującej nas w niniejszym Poradniku praktyki kupowania niewielkich gospodarstw rolnych dla wykorzystania ich do wznoszenia budynków mieszkalnych jako siedlisk, ale istnieje możliwość nie dopuszczania przez urzędników Agencji do takich transakcji, jeżeli nabywca nie będzie spełniał kryteriów Ustawy.
Kiedy już przebrniemy przez etap wstępnej selekcji dostępnych ofert sprzedaży, zgromadzimy odpowiednie informacje o działce i jej otoczeniu oraz zdecydujemy się na konkretną ofertę, następnym krokiem powinno być sprawdzenie wszystkich uwarunkowań formalnych i prawnych, dotyczących wybranej działki.

b. b. Przed zakupem działki.

W przypadku kupna działki przy korzystaniu z usług wyspecjalizowanej agencji pośrednictwa obrotu nieruchomościami, sprawdzenie wszystkich danych formalnych i prawnych, dotyczących kupowanej działki, wchodzi w zakres jej usług, ale ponieważ nie wszystkie agencje działają w sposób
w pełni profesjonalny, powinniśmy być sami świadomi, co i gdzie należy sprawdzić.
Po pierwsze, powinniśmy sprawdzić, czy na wybranej przez nas działce można cokolwiek wybudować, a jeżeli tak, to przy spełnieniu jakich warunków. Informacje te uzyskamy, sprawdzając miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.
Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jest aktem prawa gminnego. Plan uchwala rada gminy na podstawie wcześniej uchwalonego studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Procedurę uchwalania planu i jego zawartość określa Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717).
Uchwalony plan składa się z części opisowej, zawierającej treść uchwały rady gminy, oraz części rysunkowej, będącej załącznikiem do uchwały. Najważniejsze informacje zawiera część rysunkowa, będąca mapą, zazwyczaj w skali 1:1000, terenu, dla którego opracowano dany plan,
z zaznaczonymi różnymi kolorami i opisami literowymi obszarami o różnorodnym przeznaczeniu planistycznym, jak np. obszar zabudowy mieszkaniowej, użytków rolnych, lasów itp.
Na planie naniesione są także, przy użyciu różnych rodzajów linii, granice obszarów i inne linie, mające znaczenie dla planowania inwestycji, jak np. linie zabudowy lub osie i linie rozgraniczające istniejących i planowanych dróg itp. Plan uzupełniony jest legendą, podającą znaczenie użytych przy jego sporządzeniu oznaczeń literowych, symboli, kolorów i rodzajów linii.
Zgodnie z wyżej wymienioną Ustawą, miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego powinien zawierać m.in.:
- - przeznaczenie terenów oraz linie rozgraniczające tereny o różnych funkcjach lub różnych zasadach zagospodarowania; np. tereny, które mogą być przeznaczone pod budownictwo mieszkaniowe o różnej intensywności, zabudowę usługową, handlową (w tym np. przeznaczone pod budowę obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2.000 m2) itp.,
- - linie rozgraniczające ulice, place oraz drogi publiczne,
- - tereny przeznaczone dla realizacji celów publicznych oraz linie rozgraniczające te tereny,
- - szczególne warunki zagospodarowania terenu wynikające z potrzeb ochrony środowiska przyrodniczego jak np. zakaz zabudowy,
- - granice i zasady zagospodarowania terenów lub obiektów podlegających ochronie, w tym terenów górniczych, a także narażonych na niebezpieczeństwo powodzi oraz zagrożonych osuwaniem się mas ziemnych,
- - zasady obsługi w zakresie infrastruktury technicznej oraz linie rozgraniczające tereny tej infrastruktury,
- - parametry i wskaźniki kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym linie zabudowy, gabaryty obiektów i wskaźniki intensywności zabudowy,
- - szczegółowe zasady i warunki scalania i podziału nieruchomości jak np. zasady i warunki podziału terenów na działki budowlane,
- - tereny rekreacyjno-wypoczynkowe oraz służące organizacji imprez masowych.
Szczegółowy zakres informacji, które musi lub może zawierać plan, wyszczególniony został w art. 15. ust. 2. i 3. Ustawy.
Z punktu widzenia osoby pragnącej nabyć działkę pod zabudowę jednorodzinną, najistotniejsze informacje dotyczą przeznaczenia terenu, na którym działka jest zlokalizowana. Jeżeli jest to np. teren rolny, to wybudowanie na nim czegokolwiek jest bardzo trudne, a niekiedy w ogóle niemożliwe. Tryb postępowania w takim wypadku opisany został w poprzednim rozdziale Poradnika.
W miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego określone są także inne obszary, które wykluczają lokalizowanie budynków mieszkalnych, jak różnego rodzaju strefy ochronne, tereny przyszłych dróg, rejony lokalizacji przemysłu, handlu, usług, lotnisk, portów, tereny parków narodowych
i wiele innych. Zabudowy jednorodzinnej nie można też lokalizować na terenach przeznaczonych wyłącznie pod zabudowę mieszkalną wielorodzinną.
Dodatkowe informacje, umieszczane w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego, użyteczne dla osób chcących budować dom jednorodzinny, to np. maksymalna wysokość zabudowy, minimalne powierzchnie działek budowlanych, linie zabudowy, wyznaczające minimalną odległość domu od drogi, linie rozgraniczające pokazujące np. przebieg przyszłej drogi, która może zająć część naszej działki, uniemożliwiając na tej części budowę czegokolwiek, zasady podziału lub scalania nieruchomości, wymagany minimalny udział terenów zielonych w całkowitej powierzchni działki itp.
Jak widać, znajomość miejscowego planu zagospodarowania ma bardzo duże znaczenie dla przyszłego inwestora, zwłaszcza, że zgodnie z obecnie obowiązującym Prawem Budowlanym, pozwolenia na budowę wydawane są na podstawie postanowień miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, bez konieczności uzyskiwania Decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (tzw. WZiZT), co było konieczne przed 11 lipca.
Art. 30. ust. 1. Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym mówi, że cyt.: „Każdy ma prawo wglądu do studium lub planu miejscowego oraz otrzymania z nich wypisów i wyrysów”. Dlatego zainteresowane osoby i instytucje mogą się z nim zapoznać i uzyskać wypisy w siedzibie Urzędu Gminy, a w miastach w siedzibie Urzędu Miasta lub Urzędu Miasta i Gminy. W Warszawie plany miejscowe udostępniane są obecnie w siedzibach odpowiednich Delegatur Naczelnego Architekta Warszawy przy Urzędach Dzielnicowych.
Za wydanie wypisów i wyrysów pobierana jest opłata administracyjna, ustalana samodzielnie przez gminy, więc różniąca się niekiedy znacznie, zależnie od konkretnego urzędu. Zwykle są to koszty rzędu kilkudziesięciu złotych.
Wypis i wyrys z planu wydawany jest na podstawie złożonego wniosku, w którym podać należy lokalizację interesującej nas działki, jej numer i numer obrębu, z którego działka pochodzi. Zazwyczaj do wniosku należy także załączyć 1 lub 2 egz. aktualnej kopii mapy zasadniczej w skali 1:500 z naniesionymi granicami terenu objętego wnioskiem. Na wniosku należy nakleić znaczki opłaty skarbowej w kwocie 5 zł za wniosek i 0,50 zł za każdy załącznik do wniosku. Przykładowy formularz wniosku o wypis i wyrys z planu miejscowego zamieszczony został w części Poradnika zawierającej wzory dokumentów, ale każdy urząd posługuje się własnymi wzorami wniosków.
Na tym etapie posiadanie wypisu i wyrysu z planu miejscowego nie jest nam niezbędne, ale powinniśmy przynajmniej zapoznać się z jego ustaleniami, zanim podejmiemy decyzję o zakupie działki, żeby mieć pewność, że będziemy mogli na niej wybudować dom, jaki spełni nasze potrzeby. Natomiast te dokumenty będą potrzebne projektantowi do przygotowania projektu budowlanego, potrzebnego do uzyskania pozwolenia na budowę.
Dalsze informacje, jakie należy uzyskać, to dane ewidencyjne dotyczące wybranej przez nas działki. Konieczne jest sprawdzenie, kto jest uprawniony do jej sprzedaży. Dane te, to informacje o właścicielu gruntu, osobie fizycznej lub prawnej dysponującej gruntem (np. wieczystym użytkowniku gruntu gminnego) wraz z ich miejscem zamieszkania lub siedzibą. Dokładne dane o położeniu i granicach działki, jej powierzchni, rodzajach użytków gruntowych oraz ich klasach gleboznawczych, numerach ksiąg wieczystych lub oznaczeniach innych zbiorów dokumentów, jeżeli zostały założone dla nieruchomości, w skład której wchodzą interesujące nas grunty.
Dane te zawarte są w wypisie i wyrysie z ewidencji gruntów i budynków, zwanej także katastrem nieruchomości.
Ewidencja gruntów i budynków prowadzona jest dla wszystkich nieruchomości (działek gruntu zabudowanych i nie zabudowanych, budynków i lokali mieszkalnych, stanowiących samodzielne nieruchomości) z danego obszaru przez starostów (w miastach przez burmistrzów i prezydentów miast na prawach powiatu). Gromadzone w ewidencji informacje dla konkretnej nieruchomości zawarte są w operacie ewidencyjnym, zawierającym mapy, rejestry i dokumenty uzasadniające wpisy dokonane w rejestrach. Informacje z ewidencji są jawne i udostępniane zainteresowanym odpłatnie.
Poza wyszczególnionymi powyżej informacjami, w ewidencji gruntów i budynków, w przypadku budynków wchodzących w skład zabudowanych nieruchomości lub stanowiących samodzielną nieruchomość, znaleźć można też dane dotyczące ich położenia, przeznaczenia, funkcji użytkowych
i ogólnych danych technicznych, a w przypadku lokali mieszkalnych lub użytkowych będących wydzielonymi nieruchomościami, dane o ich położeniu, funkcjach użytkowych oraz powierzchni użytkowej. Poza tymi danymi w ewidencji znajdziemy też informacje dotyczące wpisania nieruchomości do rejestru zabytków, a także o wartości nieruchomości, jeżeli została ona kiedykolwiek określona przez rzeczoznawcę majątkowego.
Dane z ewidencji gruntów i budynków uzyskamy w odpowiednim wydziale w Starostwie Powiatowym, wydziale lub referacie w Urzędzie Miasta,
a w przypadku Warszawy w odpowiedniej Delegaturze Naczelnego Architekta Warszawy.
W celu uzyskania wypisu i wyrysu z ewidencji, należy złożyć w odpowiednim urzędzie pisemny wniosek, według wzoru ustalonego przez ten urząd, zawierający co najmniej numer działki i numer obrębu, w którym działka jest zlokalizowana, zakres żądanych informacji, oraz ich przeznaczenie.
Jeżeli nie znamy wszystkich wymaganych we wniosku informacji, ale znamy dokładną lokalizację interesującej nas działki, to możemy je ustalić samodzielnie lub przy pomocy urzędnika, przeglądając na miejscu odpowiednie mapy ewidencyjne, co jest możliwe po uiszczeniu odpowiedniej kilkuzłotowej opłaty za każdy przeglądany arkusz mapy.
Przykładowy formularz powyższego wniosku o wypis i wyrys z ewidencji gruntów i budynków zamieszczony został w części Poradnika zawierającej wzory dokumentów, ale każdy urząd posługuje się własnymi wzorami wniosków.
Jeżeli chcemy uzyskać także informacje objęte ochroną danych osobowych, czyli imię, nazwisko oraz adres właściciela lub władającego nieruchomością, to musimy złożyć także wniosek o udostępnienie danych ze zbioru danych osobowych wg wzoru określonego w załączniku nr 1 do Rozporządzenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dn. 3.06.1998 r. w sprawie określenia wzorów wniosku o udostępnianie danych osobowych, zgłoszenia zbioru danych do rejestracji oraz imiennego upoważnienia i legitymacji służbowej inspektora Biura Generalnego Inspektora Ochrony Danych Osobowych (Dz. U. z 1998r. Nr 80 poz. 522 z późn. zm.). We wniosku musimy wiarygodnie uzasadnić potrzebę uzyskania powyższych danych, np. koniecznością sprawdzenia prawdziwości danych właściciela działki przed jej kupnem. Formularz powyższego wniosku o udostępnienie danych osobowych zamieszczony został w części Poradnika zawierającej wzory dokumentów.
Opłaty za przeglądanie zasobów i wydawanie wypisów i wyrysów z ewidencji gruntów i budynków reguluje Rozporządzenie Ministra Rozwoju Regionalnego I Budownictwa z dnia 14 listopada 2000 r. w sprawie wysokości opłat za czynności geodezyjne i kartograficzne oraz udzielanie informacji, a także za wykonywanie wyrysów i wypisów z operatu ewidencyjnego.(Dz. U. Nr 115, poz. 1209).
Opłaty zawarte w rozporządzeniu są corocznie rewaloryzowane wskaźnikiem cen towarów i usług konsumpcyjnych z roku minionego w stosunku do roku poprzedzającego miniony rok, ogłaszanym przez Prezesa GUS w Monitorze Polskim. W 2003 r. przy sporządzaniu wypisu i wyrysu wynoszą one: za pierwszą działkę na wyrysie 118,37 zł, za każdą następną 11,84 zł. Opłaty te wnosi się przy odbiorze dokumentów.
Poza tym na wniosku o wydanie wypisu i wyrysu należy nakleić znaczki opłaty skarbowej w wysokości 5,00 zł za wniosek i 0,50 zł za każdy załącznik.
Kiedy mamy już wiarygodne informacje o właścicielu działki oraz jej pełne dane, w tym jej numer księgi wieczystej, możemy sprawdzić jej status dotyczący ewentualnych obciążeń i ustanowionych hipotek, potwierdzając dane podane nam przez właściciela. Jest to czynność niezbędna, gdyż tylko w księgach wieczystych zawarte są w pełni wiarygodne, urzędowo potwierdzone dane, dotyczące statusu prawnego i finansowego nieruchomości, wykorzystywane przez notariusza przy spisywaniu aktu przeniesienia własności przy jej sprzedaży i inne.
Księgi wieczyste prowadzone są przez sąd rejonowy właściwy dla miejsca położenia danej nieruchomości i są jawne, więc każdy może je przeglądać
w siedzibie sądu i w obecności jego pracownika. Przeglądanie jest bezpłatne i możliwe po podaniu numeru księgi, tzw. numeru KW interesującej nas nieruchomości. Nie będąc jej właścicielami, otrzymamy jedynie zestaw chronologicznie ułożonych decyzji sądu, dotyczących kolejnych wpisów
i wykreśleń w poszczególnych działach księgi. Właściciel może otrzymać dodatkowo do wglądu całość dokumentów dołączonych do akt księgi, na podstawie których, sąd podejmował poszczególne decyzje dotyczące wpisów i wykreśleń oraz wypis z księgi wieczystej.
Księga wieczysta danej nieruchomości składa się z czterech działów. W pierwszym umieszczone są wpisy, dotyczące oznaczenia i położenia nieruchomości oraz wpisy praw związanych z jej własnością, np. okres trwania użytkowania wieczystego lub udział właściciela lokalu mieszkalnego
w częściach wspólnych budynku i działce gruntu, na której stoi budynek. W dziale drugim wpisane są dane dotyczące właściciela i ewentualnego użytkownika wieczystego. Dział trzeci to wpisy dotyczące ograniczonych praw rzeczowych, oprócz hipotek, wpisy ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością lub użytkowaniem wieczystym oraz wpisy innych praw i roszczeń, np. wpisy o toczących się postępowaniach komorniczych,
z wyjątkiem roszczeń dotyczących hipotek. W dziale czwartym zamieszczone są wpisy o hipotekach ustanowionych na nieruchomości.
Zasady prowadzenia ksiąg wieczystych określa Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (tekst jednolity Dz. U. z 2001 r. nr 124 poz. 1361 z późn. zm.) i Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 17 września 2001 r. w sprawie prowadzenia ksiąg wieczystych i zbiorów dokumentów (Dz. U. nr 102 poz. 1122).
Przeglądając wpisy w księgach uzyskujemy najbardziej wiarygodne informacje o właścicielu nieruchomości lub jej dzierżawcy, ale także o ewentualnych obciążeniach i ograniczeniach w użytkowaniu, ustanowionych na nieruchomości i ciążących na jej właścicielu. Może to być np. prawo dożywocia na rzecz osoby, która przekazała nieruchomość obecnemu właścicielowi, prawo drogi koniecznej, zapewniające dojazd do sąsiedniej działki przez daną nieruchomość lub inne prawa, roszczenia i obciążenia, ustanowione sądownie lub notarialnie. Inne informacje, to dane o toczących się ewentualnie postępowaniach egzekucyjnych, dotyczących odzyskania wierzytelności w drodze np. zajęcia nieruchomości w celu sprzedaży na licytacji. Bardzo istotne są też informacje z działu IV o ustanowieniu hipotek na nieruchomości, czyli notarialnego zabezpieczenia wierzytelności pieniężnych, np. kredytów bankowych, umożliwiającego, w przypadku niespłacenia wierzytelności, zajęcie i sprzedanie nieruchomości przez wierzyciela dla odzyskania zabezpieczonych kwot.
Znajomość wpisów w księgach wieczystych jest bardzo istotna dla przyszłego nabywcy, gdyż wszystkie wpisane obciążenia, jako związane
z nieruchomością, a nie jej właścicielem, pozostają w księdze wieczystej po zmianie właściciela lub dzierżawcy wieczystego i dalej obciążają nabywcę. Mówiąc jasno, jeżeli kupimy działkę z wpisaną przez bank hipoteką zabezpieczającą kredyt wzięty przez poprzedniego właściciela, to jeżeli on nie będzie spłacał rat kredytu, to bank wyegzekwuje należne kwoty sprzedając naszą działkę, a my będziemy mogli dochodzić pokrycia poniesionych strat od poprzedniego właściciela przed sądem w procesie cywilnym.
Ponieważ księgi wieczyste są jawne, więc nikt nie może się powoływać na nieznajomość wpisów ani wniosków o wpisy, o których uczyniono wzmianki w księdze wieczystej, dla uwolnienia się od obciążeń z nich wynikających (Art. 2. Ustawy o księgach wieczystych i hipotece)
Jednocześnie, zgodnie z Art. 5 powyższej Ustawy, w przypadku rozbieżności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym, treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe. Jest to rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych, chroniąca nabywcę działającego w dobrej wierze.
Art. 6 ust. 2 Ustawy mówi, że w złej wierze jest ten, kto wie, że treść księgi wieczystej jest niezgodna z rzeczywistym stanem prawnym, albo ten, kto z łatwością mógł się o tym dowiedzieć.
Przeglądając księgi wieczyste należy pamiętać, że wpis w księdze wieczystej ma moc wsteczną od chwili złożenia wniosku o dokonanie wpisu, lub od chwili wszczęcia tego postępowania z urzędu. W związku z tym zgłoszone wnioski, o których są wzmianki w księdze wieczystej, po pozytywnym rozpatrzeniu przez sąd, staną się wpisami z mocą działania od daty, godziny i minuty złożenia wniosku w sądzie, więc np. kupując nieruchomość
z wpisaną w księdze wzmianką o złożonym wniosku o wpisanie hipoteki, postępujemy praktycznie tak, jakbyśmy kupili nieruchomość obciążoną hipoteką, gdyż wpis o niej będzie wyprzedzał nasz wpis o przeniesieniu własności, a skutki wpisów wynikają z ich kolejności w księdze.
Oczywiście, wszystkie powyższe dokumenty mogą zostać dostarczone przez właściciela działki. Należy wtedy zadbać, żeby nie były one starsze, niż 3 miesiące, a w stosunku do wypisu z ksiąg wieczystych, jeżeli nie możemy sprawdzić osobiście stanu księgi w dniu transakcji, to powinniśmy ustalić z notariuszem, że on sprawdzi stan księgi i wpisze poczynione ustalenia do aktu notarialnego kupna działki.
Gdy już upewnimy się, że wybrana przez nas działka nie kryje żadnych niemiłych niespodzianek, a jej stan prawny jest dla nas całkowicie jasny i nie budzi naszych zastrzeżeń, możemy przystąpić do sfinalizowania transakcji kupna.

c. c. Zakup działki.

Podstawowy wymóg prawny, obowiązujący przy nabywaniu dowolnej nieruchomości, w tym także działki gruntu, czy jako przedmiotu własności, czy też użytkowania wieczystego, to konieczność zawarcia umowy kupna-sprzedaży w formie aktu notarialnego. Umowy nabycia nieruchomości, zawarte w innej formie, są z mocy prawa nieważne. W związku z tym, musimy znaleźć odpowiadające nam biuro notarialne i umówić się z notariuszem i dotychczasowym właścicielem działki na spisanie aktu notarialnego. Trzeba brać pod uwagę fakt, że załatwienie wszystkich formalności, związanych z przeprowadzeniem transakcji, może zająć kilka godzin, a nieraz nawet jeden lub dwa dni. Oczywiście, nie spędzimy całego tego czasu w biurze notariusza, lecz przede wszystkim załatwiając sprawy płatności.
Przed przystąpieniem do zawarcia aktu notarialnego należy zgromadzić komplet niezbędnych dokumentów. Większość z nich mamy skompletowane, jeżeli zrobiliśmy dokładne rozeznanie stanu formalnego i prawnego. Zazwyczaj te dokumenty dostarcza dotychczasowy właściciel działki, ale możemy mu pomóc, jeżeli zależy nam na kupnie tej konkretnie działki.
Wśród koniecznych dokumentów, wymaganych przez notariusza do spisania aktu, znajduje się, przede wszystkim, dowód własności działki. Dla działek, które mają założoną księgę wieczystą, takim dowodem będzie aktualny odpis z księgi wieczystej nieruchomości. Jeżeli właściciel nie posiada takiego odpisu, lub odpis jest starszy, niż trzy miesiące od daty wydania, a nie mamy czasu, żeby czekać niekiedy parę tygodni na wydanie nowego odpisu, możemy umówić się z notariuszem, że osobiście, lub przez swojego przedstawiciela sprawdzi stan księgi wieczystej, najlepiej w dniu podpisania aktu.
Niestety, ze względu na procedurę i pracę sądów w Polsce nigdy nie możemy mieć stuprocentowej pewności, że stan prawny ujawniony w księdze wieczystej odpowiada w pełni stanowi rzeczywistemu i czy np. nieuczciwy sprzedawca nie obciążył działki hipoteką w czasie między wydaniem wypisu a podpisaniem aktu notarialnego lub nie sprzedał działki dwukrotnie, lub nawet wielokrotnie, różnym nabywcom. W przypadku stwierdzenia takiego faktu po podpisaniu aktu notarialnego, pozostaje nam jedynie droga sądowa dochodzenia zwrotu poniesionych strat w procesie cywilnym. Z tych powodów ważne jest sprawdzenie stanu księgi wieczystej w jak najkrótszym terminie przed podpisaniem aktu notarialnego.
Gdy działka nie ma założonej księgi wieczystej, wtedy właściciel musi dostarczyć inne, wiarygodne dokumenty dające pewność, że jest on uprawniony do rozporządzania daną nieruchomością. Może to być akt własności, akt kupna lub inne dokumenty, jednoznacznie określające posiadacza prawa własności lub użytkownika wieczystego działki. Niekiedy te dokumenty mogą pochodzić nawet sprzed kilkudziesięciu lat.
W przypadku, gdy działka należy do więcej niż jednego właściciela, wtedy albo do aktu notarialnego staną wszyscy współwłaściciele nieruchomości, albo sprawy sprzedaży załatwiać będzie upoważniony przedstawiciel wszystkich lub tylko nieobecnych współwłaścicieli, którym może być jeden z nich lub inna osoba. W każdym wypadku pełnomocnik musi się wylegitymować pisemnym upoważnieniem, obowiązkowo sporządzonym przez notariusza. Notarialne upoważnienie potrzebne jest także osobom występującym w imieniu instytucji, przedsiębiorstwa, spółdzielni lub urzędu, będących właścicielami lub rozporządzającymi działką, jeżeli nie są one wpisane do odpowiedniego rejestru sądowego lub urzędowego (KRS, RHB, ewidencja działalności w gminie) jako pełnomocnicy uprawnieni do działania w imieniu tych instytucji lub firm. Aktualny odpis takiego rejestru, gdy do sporządzenia aktu notarialnego stają osoby w nim wpisane, powinien być okazany notariuszowi i nabywcy.
Dalsze dokumenty, to aktualny wypis i wyrys z ewidencji gruntów i budynków, określający położenie i oznaczenie nieruchomości. Zamiast niego może być dostarczona też aktualna mapa do celów prawnych z zaznaczoną kupowaną przez nas działką. Mapę taką można uzyskać w składnicach map powiatowych lub miejskich ośrodków dokumentacji geodezyjnej i kartograficznej. Koszt takiej mapy nie powinien przekroczyć kilkudziesięciu złotych. Jeżeli mapy w składnicy nie ma, należy zlecić jej wykonanie uprawnionemu geodecie, ale wtedy jej koszt będzie znacznie wyższy.
Kolejny konieczny dokument, to wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, określający obecny status działki i przeznaczenie terenu, możliwy do uzyskania w siedzibie Urzędu Gminy, a w miastach w siedzibie Urzędu Miasta lub Urzędu Miasta i Gminy.
W Warszawie plany miejscowe udostępniane są obecnie w siedzibach odpowiednich Delegatur Naczelnego Architekta Warszawy przy Urzędach Dzielnicowych. Koszt uzyskania takiego dokumentu, składający się z opłaty administracyjnej, ustalanej samodzielnie przez gminę i z opłat skarbowych za złożony wniosek nie przekracza zwykle kilkudziesięciu złotych.
Warto też poprosić obecnego właściciela działki o dostarczenie zaświadczenia o zapłaceniu należnego podatku od nieruchomości oraz, jeżeli działka została przez niego nabyta jako spadek, dokumentów potwierdzających przejęcie spadku i zaświadczenia o zapłaceniu podatku od spadków.
Mając zgromadzone wszystkie powyższe dokumenty, możemy przystąpić do sporządzenia aktu notarialnego.
Pierwszą rzeczą, jaką sprawdza notariusz, jest tożsamość stron umowy, określana na podstawie dokumentów tożsamości (dowód osobisty lub paszport), więc nie można zapomnieć wziąć ich ze sobą udając się do biura notariusza. Następnie, w przypadku takiej potrzeby, sprawdza pełnomocnictwa osób mających podpisać akt notarialny. Następnie, po sprawdzeniu pozostałych dokumentów i ustaleniu ceny sprzedaży, przystępuje do spisywania aktu. Spisany akt, po wydrukowaniu, zostaje przekazany stronom do sprawdzenia, czy wszystkie dane są w nim wpisane bez błędów
i po ewentualnych poprawkach jest drukowany na czysto, przygotowany do podpisania.
W akcie notarialnym muszą zostać uwzględnione przede wszystkim następujące informacje:
- - dane dotyczące stron umowy,
- - dokładne opisanie przedmiotu umowy z podaniem oznaczenia nieruchomości na podstawie wypisu z ewidencji gruntów i budynków i numerem księgi wieczystej,
- - wytyczenie granic nieruchomości na podstawie wyrysu z ewidencji gruntów i budynków,
- - aktualny wypis z czterech działów księgi wieczystej,
- - dokładnie określona cena zakupu,
- - określenie sposobu i terminu zapłaty sprzedającemu,
- - informacja o przeniesieniu praw własności na kupującego oraz o sporządzeniu wniosku do Wydziału Ksiąg Wieczystych właściwego terytorialnie Sądu Rejonowego dotyczących wpisania zmian w księdze wieczystej w dziale II i IV,
- - informacja o pobranych opłatach i podatkach, związanych z przeniesieniem własności nieruchomości.
Dalszy tryb postępowania zależy od przyjętego przez strony sposobu zapłaty za nabytą nieruchomość. Kupujący może płacić za nabytą nieruchomość gotówką, potwierdzonym czekiem lub przelewem bankowym, a nabywca, na którym zwyczajowo ciąży obowiązek zapłacenia podatków i poniesienia opłat, związanych ze sporządzeniem aktu notarialnego i przeniesieniem własności, może je wpłacić gotówką lub czekiem w kancelarii notariusza, albo przelać je na jego rachunek bankowy.
Zapłata za nieruchomość gotówką jest najprostszym rozwiązaniem. W takim przypadku, po podpisaniu aktu przez strony umowy i przekazaniu pieniędzy w obecności notariusza oraz po opłaceniu należnych opłat i podatków, podpisuje on i stempluje akt notarialny oraz wciąga go do repertorium, czyli rejestru aktów notarialnych, pod kolejnym numerem, nadając mu status aktu urzędowego.
Ponieważ jednak kupno nieruchomości wiąże się z dużymi wydatkami, a wożenie ze sobą dużych kwot pieniędzy w dzisiejszych czasach może być niebezpieczne, a na pewno jest stresujące dla obu stron transakcji, więc coraz powszechniejsze stają się transakcje bezgotówkowe. Można posłużyć się potwierdzonym czekiem bankowym, wystawionym na sprzedającego, który, analogicznie jak gotówkę, przekazujemy w obecności notariusza, płacąc za nabytą działkę, albo zapłacić przelewem bankowym. W tym drugim przypadku akt notarialny, po podpisaniu przez strony, zostaje w kancelarii, a kupujący, zwykle razem ze sprzedającym, jedzie do banku, składa przelew na ustaloną kwotę i wraca do kancelarii. Notariusz, po okazaniu mu potwierdzenia dokonania przelewu, podpisuje akt, stempluje i wciąga do repertorium.
Przeprowadzenie transakcji kupna-sprzedaży nieruchomości i sporządzenie aktu notarialnego wiąże się z koniecznością poniesienia określonych kosztów. Na koszty te składają się:
1. 1. Podatek od czynności cywilnoprawnych, w wysokości 2% wartości rynkowej nieruchomości, zgodnie Art. 7. 1. Ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. Nr 86, poz. 959).
2. 2. Opłata sądowa za wpis do księgi wieczystej, obliczona zgodnie z Rozporządzeniem Ministra Sprawiedliwości z dnia 17 grudnia 1996 r. w sprawie określenia wysokości wpisów w sprawach cywilnych. (Dz. U. Nr 154 poz. 753 z późn. zm.), wg następujących zasad:
§ 1. Cały wpis stosunkowy w sprawie cywilnej oraz w sprawie gospodarczej wynosi:
1) do 10.000 zł - 8%, nie mniej jednak niż 30 zł;
2) od 10.001 zł do 50.000 zł: od pierwszych 10.000 zł - 800 zł, a od nadwyżki ponad 10.000 zł - 7%;
3) od 50.001 zł do 100.000 zł: od pierwszych 50.000 zł - 3.600 zł, a od nadwyżki ponad 50.000 zł - 6%;
4) powyżej 100.000 zł: od pierwszego 100.000 zł - 6.600 zł, a od nadwyżki ponad 100.000 zł - 5%, nie więcej jednak niż 100.000 zł.
(...)
§31. Piątą część wpisu stosunkowego pobiera się od wniosku o wpis:
1) własności (prawa użytkowania wieczystego), jeżeli przepis szczególny nie stanowi inaczej,
2) ograniczonego prawa rzeczowego, jeżeli przepis szczególny nie stanowi inaczej
(...)
3. 3. Opłata notarialna za sporządzenie aktu, obliczana zgodnie z Rozporządzeniem Ministra Sprawiedliwości z dnia 12 kwietnia 1991 r. w sprawie taksy notarialnej (Dz. U. Nr 33 poz. 146 z późn. zm.), zależnie od wartości przedmiotu czynności notarialnej, wg następujących zasad:
a. a. Do 5.000 zł - 200 zł
b. b. Powyżej 5.000 zł do 15.000 zł - 200 zł + 3% nadwyżki powyżej 5.000 zł
c. c. Powyżej 15.000 zł do 30.000 zł - 500 zł + 2% nadwyżki powyżej 15.000 zł
d. d. Powyżej 30.000 zł do 60.000 zł - 800 zł + 1% nadwyżki powyżej 30.000 zł
e. e. Powyżej 60.000 zł do 1.000.000 zł - 1100 zł + 0,5% nadwyżki powyżej 60.000 zł
f. f. Powyżej 1.000.000 zł - 5.800 z ł + 0,25% nadwyżki powyżej 1.000.000 zł
Podane powyżej wartości są stawkami maksymalnymi, więc istnieje możliwość negocjowania z notariuszem niższych stawek.
4. 4. Opłata za wypis z aktu notarialnego w wysokości 6 zł za każdą rozpoczętą stronę, zgodnie z § 12. 1. Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie taksy notarialnej.
5. 5. Podatek VAT wg stawki 22% od opłaty notarialnej i opłaty za wypis z aktu notarialnego.
Opłaty powyższe dotyczą obu stron transakcji, które wzajemnie uzgadniają, kto i ile płaci. Zwyczajowo opłaty ponosi zwykle nabywca nieruchomości. Opłata sądowa za wpis do księgi wieczystej zawsze obciąża kupującego.
Należy pamiętać, że zgodnie z Ustawą z 14 lutego 1991 roku Prawo o notariacie (tekst jednolity Dz. U. z 2002r. nr 42 poz. 369) możliwe jest całkowite lub częściowe zwolnienie z płacenia taksy notarialnej. Możliwość taką daje Art. 6 Ustawy, który mówi, że cyt.: "§ 1. Jeżeli strona czynności notarialnej nie jest w stanie bez uszczerbku utrzymania koniecznego dla siebie i rodziny ponieść żądanego przez notariusza wynagrodzenia, może wystąpić z wnioskiem do sądu rejonowego właściwego ze względu na jej miejsce zamieszkania o zwolnienie w całości lub w części od ponoszenia tego wynagrodzenia. (...) § 4. Za stronę zwolnioną od ponoszenia wynagrodzenia za dokonaną czynność notarialną wynagrodzenie ponosi Skarb Państwa. Wynagrodzenie przyznaje notariuszowi, na jego wniosek, sąd, który wyznaczył notariusza, na podstawie taksy, o której mowa w art. 5. (...)". Wynika z tego, że jeżeli sąd uzna nasze argumenty, że nie stać nas na opłatę notarialną, to notariuszowi w takim przypadku zapłaci skarb państwa.
Oprócz wymienionych opłat urzędowych, w przypadku skorzystania przy nabyciu działki z pośrednictwa agencji nieruchomości, należy jeszcze przewidzieć opłaty za pośrednictwo, wynoszące zazwyczaj 1,5 – 3 % wartości nieruchomości, płacone przez obie strony transakcji, zgodnie z zapisami umowy z agencją. Oczywiście, podstawowym warunkiem naliczenia tych opłat, jest wywiązanie się agencji z podstawowych obowiązków, czyli znalezienie i skontaktowanie ze sobą obu stron transakcji. Niedopuszczalnym zapisem w umowie powinno być naliczanie opłat przez agencję w każdym przypadku sprzedaży nieruchomości, nawet wtedy, gdy druga strona umowy została przez nas znaleziona całkowicie samodzielnie, bez udziału i pomocy agencji.
W przypadku korzystania z usług agencji pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, należy pamiętać, że działają one na podstawie przepisów Ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 r. (tekst jednolity. Dz. U. z 2000 r. nr 46, poz. 543 z późniejszymi zmianami). Pośrednikiem w obrocie nieruchomościami może być jedynie osoba fizyczna posiadająca licencję zawodową, wydawaną po skończeniu odpowiedniego kursu, odbyciu praktyki zawodowej i zadaniu egzaminu przed właściwą komisją kwalifikacyjną. Jeżeli agencja pośrednictwa jest prowadzona przez przedsiębiorcę, to ma on ustawowy obowiązek zatrudnienie do prowadzenia czynności pośrednictwa licencjonowanego pośrednika. Ustawa narzuca na pośrednika i odpowiednio na przedsiębiorcę, obowiązek posiadania ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej za szkody, które mogą wyniknąć w związku z wykonywaniem czynności pośrednictwa. Jeżeli pośrednik wykonuje czynności pośrednictwa przy pomocy innych osób, działających pod jego nadzorem, podlega obowiązkowi ubezpieczenia również od odpowiedzialności za szkody, które mogą wyniknąć z działania tych osób. W umowie pośrednictwa pośrednik składa oświadczenie o posiadanym ubezpieczeniu. Podpisując umowę z pośrednikiem powinniśmy sprawdzić, czy posiada licencję i czy ma wykupioną aktualną polisę ubezpieczeniową.
W umowach z pośrednikami niedopuszczalne są klauzule uniemożliwiające rozwiązanie takiej umowy, lub uzależniające możliwość jej rozwiązania od zapłacenia kary umownej, sięgającej niekiedy 20% wartości nieruchomości, albo zapisy nakładające na klienta obowiązek zapłacenia prowizji od transakcji z osobą znalezioną przez nas samodzielnie, bez udziału pośrednika, lub, gdy transakcja dojdzie do skutku po rozwiązaniu lub wygaśnięciu umowy, zwłaszcza, gdy dojdzie do niej z osobą nie wskazaną przez pośrednika w czasie jej trwania.
Po podpisaniu aktu notarialnego stajemy się pełnoprawnym właścicielem lub najemcą wieczystym działki i możemy rozpocząć przygotowania do wybudowania na niej naszego wymarzonego domu. Podpisanie aktu notarialnego wiąże się też z powstaniem obowiązku płacenia podatku od nieruchomości.

3. 3. ZANIM ZACZNIEMY BUDOWĘ.

Zanim wbijemy pierwszą łopatę i rozpoczniemy kopania wykopów pod fundamenty naszego domu, czeka nas długa droga, prowadząca do uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę, która dopiero umożliwi nam rozpoczęcie robót budowlanych.
Ogólnie można stwierdzić, że zgodnie z aktualną treścią Ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tekst jednolity Dz. U. z 2000 r. Nr 106, poz. 1126 z późn. zm.) i Ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717), obowiązującymi od 11 lipca 2003 r., decyzja o pozwoleniu na budowę, potocznie zwana „pozwoleniem na budowę”, wydawana jest przez Starostwo Powiatowe na podstawie obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Plan uchwalany jest przez gminę dla obszarów wskazanych w opracowanym uprzednio, także przez gminę, studium zagospodarowania przestrzennego, określającym ogólne kierunki i uwarunkowania rozwoju gminy. Zniesiono więc obowiązek uzyskiwania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (tzw. WZiZT), na podstawie którego dopiero wydawana była decyzja o pozwoleniu na budowę, po wykonaniu i złożeniu w gminie projektu budowlanego. Obecnie zakłada się, że miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego powinny być tak szczegółowe, że na ich podstawie możliwe będzie wydawanie pozwoleń na budowę, bez pośredniego stadium WZiZT.
Obecnie jednak utrzymuje się stan przejściowy, gdyż część gmin nie uporała się jeszcze z uchwaleniem nowych planów, umożliwiających wydawanie pozwoleń na budowę, co poważnie utrudnia inwestorom uzyskiwanie nowych pozwoleń na budowę.
Inną istotną zmianą, wprowadzoną powyższymi przepisami, jest przeniesienie wydawania odpowiednich decyzji z gmin do Starostw Powiatowych, bez możliwości zlecania wykonywania tych uprawnień gminom, jako zadań zleconych. W związku z tym nastąpiły zmiany w organizacji Urzędów Gminy i Starostw Powiatowych, gdzie powstały nowe wydziały, zajmujące się sprawami z zakresu budownictwa i gdzie powinniśmy załatwiać całość formalności przy uzyskiwaniu pozwoleń na budowę.
W następnych rozdziałach Poradnika omówiony zostanie tryb postępowania, prowadzącego do uzyskania pozwoleń na budowę, z oddzielnym omówieniem sytuacji, gdy w gminie nie ma jeszcze uchwalonych nowych planów zagospodarowania przestrzennego.
Dalsze nasze czynności będą zależały od tego, czy nasza działka jest położona na obszarze, dla którego został sporządzony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego zatwierdzony po 1 stycznia 1995 r., czy też dla tego obszaru plan nie istnieje lub jest wcześniejszy, niż z 1995 r.

a. a. Kiedy jest potrzebna decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu?

Zgodnie z ostatnimi zmianami w Prawie Budowlanym i Ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w przypadku, kiedy dla danego terenu istnieje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, uchwalony po 1995 r., to stanowi on podstawę do wydawania pozwoleń na budowę dla działek, leżących w obrębie objętym planem. W przeciwnym wypadku, gdy planu nie ma, lub jest starszy, niż z 1995 r., Rada Gminy została zapisami Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, zobowiązana do uchwalenie nowego planu, poprzedzonego uchwaleniem studium zagospodarowania przestrzennego, określającym kierunki i uwarunkowania rozwoju gminy oraz ustalającym obszary, dla których konieczne jest opracowanie szczegółowych miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego.
Jeżeli do końca 2002 r. gmina zdążyła uchwalić co najmniej studium zagospodarowania przestrzennego i podjęła uchwałę o przystąpieniu do uchwalenia nowych planów zagospodarowania, to możliwe jest do końca 2003 r. korzystanie ze starych planów w zakresie wydawania pozwoleń na budowę. Jeżeli tych czynności w powyższym terminie nie wykonała, to sytuacja przedstawia się tak, jakby tych planów nie było wcale.
W obu przypadkach, przed uzyskaniem pozwolenia na budowę, należy uzyskać najpierw decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, określającą szczegółowo, co, i po spełnieniu jakich warunków, można wybudować na działce, której dotyczy decyzja.
Zgodnie z Art. 61. 1. Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:
1). 1). co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu (Warunek ten nie jest jednak wymagany w przypadku istnienia planu sprzed 1995 r.);
2). 2). teren ma dostęp do drogi publicznej;
3). 3). istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego (wystarczające jest jednak, że wykonanie uzbrojenia terenu zostanie zagwarantowane w umowie zawartej między właściwą jednostką organizacyjną a inwestorem);
4). 4). teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc z dniem 1 stycznia 2003 r., gdy rada gminy nie uchwaliła w tym terminie studium zagospodarowania przestrzennego i nie przystąpiła w związku z tym do sporządzania nowych planów;
5). 5). decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.
Wszystkie powyższe warunki muszą być spełnione łącznie, aby możliwe było uzyskania WZiZT.
WZiZT mogą być wydane osobom, które nie mają żadnych praw do terenu, których warunki dotyc
▬▬▬▬▬▬▬▬ஜ۩۞۩ஜ▬▬▬▬▬▬▬▬▬
     Forumeria.pl - Najlepsze forum w Polsce
▬▬▬▬▬▬▬▬ஜ۩۞۩ஜ▬▬▬▬▬▬▬▬▬
Odpowiedz
I tak mnie nie stać.
Zapraszam do mnie Smile www.pawelszydlowski.pl
Odpowiedz

[-]
Szybka odpowiedź

Disable AutoMedia embedding for this link.   MP3 Playlist

Weryfikacja przeciw botom
Zaznacz pole wyboru znajdujące się poniżej. Ten proces pozwala chronić forum przed botami spamującymi.

Użytkownicy przeglądający ten wątek:

1 gości